Die Mietkaution hat vor allem den Zweck dem Vermieter als Sicherheit gegen Schäden an der Mietsache zu dienen. Typischer Weise werden Schäden erst nach Rückgabe der Wohnung ersichtlich.
Häufig machen Vermieter den Fehler, die Schäden nicht binnen der kurzen Verjährungsfrist von 6 Monaten nach Beendigung des Mietvertrages gegenüber dem Mieter geltend zu machen. Sie sind irrig im Glauben, dass sie auch später noch eine Aufrechnung der Schadensersatzansprüche mit der Mietkaution Vornehmen können.
Vermieter können sich aber nur mit Erfolg auf § 215 BGB berufen, wonach eine Aufrechnung mit verjährten Ansprüchen möglich ist, sofern sich die Ansprüche bereits in unverjährter Zeit gegenübergestanden haben.
Das ist aber nicht ohne weiteres der Fall. Der Vermieter muss hierzu zuvor in unverjährter Zeit das ihm potentiell im Rahmen eines Schadensersatzes zustehende Wahlrecht ausgeübt haben und eine konkrete Bezifferung des Schadensersatzanspruches vorgenommen haben. Nach der gesetzlichen Konzeption hat der Vermieter im Hinblick auf die Beseitigung eines Schadens der Mietsache grundsätzlich ein Wahlrecht. Er kann entweder von dem bisherigen Mieter verlangen, den vertraglich geschuldeten Zustand wiederherzustellen, oder den für die Herstellung des Zustands erforderlichen Geldbetrag zu zahlen. Von dieser Ersetzungsbefugnis muss der Vermieter jedoch Gebrauch machen. Anderenfalls schuldet der Mieter lediglich die Wiederherstellung des Zustands und es fehlt an einem Zahlungsanspruch. Erst durch Ausübung mittels eines Schadensersatzverlangens wandelt sich der auf Wiederherstellung des Zustands gerichtete Anspruch in einen Zahlungsanspruch um, bei dem die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch erklärt werden kann. Zudem setzt eine Aufrechnungslage die konkrete Bezifferung des Anspruchs voraus, die ebenfalls bis zum Eintritt der Verjährung erfolgen muss.
Rechtsanwalt Janßen, Fachanwalt für Mietrecht in Aachen, berät Sie gerne zu Fragen zur Mietkaution und zu Schadensersatzansprüchen nach Beendigung des Mietvertrages.