Am 08.08.2023 hat das Amtsgericht Aachen entschieden, wann eine außerordentliche Kündigung des Mieters aufgrund der pauschalen Ablehnung einer Untervermietung nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB möglich ist.
Der Kläger war Vermieter der Beklagten, in dem gegenständlichen Mietvertrag wurde wechselseitig für 4 Jahre auf das Recht zur Kündigung verzichtet. Da aufgrund einer Veränderung der Lebensumstände die Wohnung den Anforderungen der Mieter nicht mehr genüge tat, wendeten diese sich ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter betreffend eine Aufhebung des Wohnraummietvertrages. In der Folge suchten die Mieter einen Untermieter und begehrten die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung. Diese versagte der Vermieter pauschal. In Folge dessen kündigten die Mieter den Mietvertrag außerordentlich auf Grund der pauschalen Ablehnung einer Untervermietung.
Das Amtsgericht entschied, dass auf das außerordentliche Kündigungsrecht nicht verzichtet wurde. So heißt es in der entsprechenden Vereinbarung des Mietvertrages
„Beide Mietertragsparteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 4 Jahren ab dem Datum der Vertragsunterzeichnung auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig zum Ablauf dieses Verzichtszeitraumes für beide Mietparteien mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von diesem Kündigungsrecht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt.“
Durch die Vereinbarung sollte gerade das Recht zur außerordentlichen Kündigung nicht abbedungen werden.
Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt.
Voraussetzung ist zunächst, dass die Mieter eindeutig und unmissverständlich um Erlaubnis nachsuchen und hierbei auch die Person des Untermieters namentlich benennen. Eine Ablehnung auf ein Gesuch ohne namentliche Nennung des Untermieters löst das Kündigungsrecht insoweit nicht aus.
Jedoch besteht das Kündigungsrecht schon dann, wenn der Vermieter von vornherein eine Untervermietung generell und ausnahmslos ablehnt. Eine solche Verweigerung ist dann anzunehmen, wenn die Ablehnung aus Gründen erfolgt, die mit einer Person eines bestimmten Untermieters oder einer vorgeschlagenen Untermietergruppe nichts zu tun haben.
Dennoch ist Vorsicht geboten, da eine Anfrage zur Erlaubnis der Untervermietung, welche lediglich dazu dient das Sonderkündigungsrecht auszulösen als treuwidrig (§ 242 BGB) gewertet werden könnte. Insoweit wäre das Kündigungsrecht ausgeschlossen.
Herr Rechtsanwalt Janßen, Fachanwalt für Mietrecht in Aachen, vertrat in dem Verfahren die Mieter. Das Gericht gab in dem Verfahren den Mietern Recht und bestätigte, dass die von Ihnen ausgesprochene Kündigung wirksam war und der Vermieter keinen Anspruch auf weitere Mietzinszahlung gegen die Mieter hat.
Gerne berät Herr Rechtsanwalt Michael Janßen Sie zu den Möglichkeiten einer vorzeitigen, außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages bei einem vertraglich vereinbarten, wechselseitigen Kündigungsverzicht.