Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine Eigenbedarfskündigung auch dann wirksam sein kann, wenn der Vermieter seine bislang selbst bewohnte Wohnung im selben Haus umbauen und anschließend veräußern möchte – und die bislang vermietete, ähnlich große Wohnung während der Bauphase und dauerhaft selbst beziehen will. Es handelt sich in dieser Konstellation nicht um eine Verwertungskündigung. Maßgeblich ist der ernsthafte, nachvollziehbar begründete Wille zur Selbstnutzung.
Der Vermieter bewohnte eine Wohnung im vierten Obergeschoss eines Mehrparteienhauses in Berlin und besaß das darüberliegende, noch nicht ausgebaute Dachgeschoss sowie die darunterliegende, seit 2006 vermietete und ähnlich geschnittene Wohnung. Er kündigte die Mietwohnung wegen Eigenbedarfs. Er wolle das Dachgeschoss ausbauen, mit seiner Wohnung verbinden und die so entstehende Einheit anschließend verkaufen. Während der mehrmonatigen Umbauphase und dauerhaft danach beabsichtige er, die bisher vermietete Wohnung selbst zu bewohnen. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, das Landgericht Berlin wies sie ab. Der BGH hob die Entscheidung des LG auf und verwies zurück.
Im Kern sagt der BGH in seinem Urteil, dass vorliegend Eigenbedarf greift und keine Verwertungskündigung anzunehmen ist. Die Kündigung ist allein an den Maßstäben des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zu messen. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Verwertungskündigung) ist nicht eröffnet, wenn der Vermieter nicht die vermietete Wohnung wirtschaftlich verwerten, sondern gerade selbst nutzen will. Die Einordnung als „Verwertung“ wegen der späteren Veräußerung der bisherigen (eigenen) Wohnung geht fehl.
Insofern wird damit auch klar gestellt, dass selbst geschaffener Bedarf nicht schadet. Der Nutzungswunsch ist auch dann zu respektieren, wenn der Vermieter den Bedarfsgrund willentlich herbeiführt (Umbau, Veräußerung der anderen Einheit). Maßgeblich bleiben Ernsthaftigkeit, Nachvollziehbarkeit und die Missbrauchskontrolle.
Für die Praxis bedeutet das: Sorgfältig begründen, den Nutzungswunsch plausibel und alsbald darlegen, Konsistenz wahren und die Abgrenzung zur Verwertungskündigung klar ziehen. Die Gerichte respektieren die Lebensplanung des Vermieters – mit der Grenze der Missbrauchskontrolle.
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