In seinem Urteil vom 25.04.2018 (Az.: VIII ZR 176/17) führt der BGH aus, dass bei einer vertraglichen Überlassung gemeinschaftlicher Räume einer Miteigentümergemeinschaft gegen Entgelt an einem ihrer Mitglieder zur alleinigen Nutzung hierdurch regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt. Dies gilt auch bei Flächen der Gemeinschaft wie zum Beispiel einem Gartenteil. Ein Mietverhältnis über Wohnraum kann auch zwischen den Mitgliedern einer Miteigentümergemeinschaft und einem ihrer Mitglieder begründet werden. Dass das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch – neben anderen Miteigentümern – als Vermieter beteiligt ist, steht dem nicht entgegen. Auch dann sind im Schuldverhältnis Gläubiger und Schuldner (mindestens zwei) verschiedene Personen.
Eine solche vertragliche Überlassung gegen Entgelt darf jedoch nicht – auch nicht dem Schwerpunkt nach – eine gemeinschaftsrechtliche Regelung über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks darstellen. Ob das geschlossene Schuldverhältnis, welches vertraglich zur entgeltlichen alleinigen Nutzung gemeinschaftlicher Räume ein solches darstellt, oder wie in der Regel ein Mietverhältnis begründet, ist durch Auslegung des Vertrags zu ermitteln. Entscheidend ist die vertragliche Überlassung einer Wohnung gegen Entgelt. Das Entgelt muss nicht dem Mietwert der Sache entsprechen. Liegt ein Mietverhältnis vor, sind die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden.
Der Erwerber eines Miteigentumsanteils tritt in ein zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehendes Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein. Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt gemäß § 566 Abs. 1 BGB der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Dies gilt auch für den Fall des Erwerbs eines Miteigentumsanteils durch eine Person, die nicht bereits Miteigentümer ist. Der Rechtswirkung des § 566 Abs. 1 BGB steht § 1010 Abs. 1 BGB nicht entgegen. § 1010 Abs. 1 BGB genießt keinen Vorrang gegenüber § 566 Abs. 1 BGB. Nach dem Willen des Gesetzgebers ist der Eintritt des Erwerbers von vermietetem Wohnraum in den Mietvertrag nicht an ein Publizitätserfordernis geknüpft. Dem Erwerber obliege es, sich vor dem Erwerb der Mietsache über das Bestehen eines Mietvertrags zu informieren. Einen sachlichen Grund dafür, warum derjenige, der (nur) einen Miteigentumsanteil an dem vermieteten Wohnraum erwirbt, rechtlich stärker geschützt werden soll als derjenige, der den vermieteten Wohnraum insgesamt erwirbt, ist nicht erkennbar.
Herr Rechtsanwalt Janßen steht Ihnen als Fachanwalt für Mietrecht sowie als Fachanwalt für das Wohnungseigentumsrecht bei der rechtlichen Beratung, Erstellung und Überprüfung von Vertragsregelungen Ihrer Miteigentümergemeinschaft, sowie bei der Durchsetzung Ihrer rechtlichen Interessen gerne zur Verfügung.