Das Amtsgericht Aachen, Abteilung für Wohnungseigentumssachen hat im Verfahren zum Aktenzeichen 119 C 55/14 die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zum Kostenverteilungsschlüssel bei Jahresabrechnungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestätigt.
Die Wohnungseigentümer haben über Jahre hinweg auf ihren Wohnungseigentümerversammlungen Jahresabrechnungen beschlossen, mit denen für die vorhandene Gewebeeinheit Positionen Wassergewerbe und Verwaltergebühren Gewerbe nicht nach Miteigentumsanteilen umgelegt wurden, sondern spezifisch für die Position Gewerbe umgelegt wurden. Der Eigentümer der Gewerbeeinheit erhob nun gegen den letzten Beschluss zur Jahresabrechnung fristgerecht Anfechtungsklage.
Das Amtsgericht Aachen stellt in seinem Urteil fest, dass maßgeblich für die Kostenverteilung die Gemeinschaftsordnung ist und nicht die jahrelange anders geartete Übung. Nach dieser sind die Kosten grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen auf die Sondereigentümer zu verteilen. Hiervon ausgenommen sind bestimmte gesondert, etwa durch vorhandene Zähler, feststellbare Kosten. Soweit die Gemeinschaftsordnung außerdem eine Eröffnungsklausel enthält, spielt diese nach der WEG-Novelle aufgrund der nun geltenden Regelung in § 16 Abs. 3, Abs. 5 WEG keine Rolle mehr.
Weder maßgeblich für die Kostenverteilung ist, wie in den vergangenen Jahren in den Jahresabrechnungen die Kosten verteilt worden, noch die Verwalterbestellungsbeschlüsse der letzten Jahre.
Eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kann nicht konkludent im Rahmen eines Abrechnugnsbeschlusses vorgenommen werden. Vielmehr muss eine solche Schlüsseländerung transparent in einem eigenen Beschluss erfolgen (BGH ZMR 2010, 775 ff.). Aufgrund der gebotenen objektiven / normativen Auslegungen von Wohnungseigentümerbeschlüssen und mit dem vom BGH mehrfach betonten
Grundsatz, dass im Zweifel nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Wohnungseigentümer etwas ungesetzliches beschließen wollen, liege deshalb weder im angefochtenen Abrechnungsbeschluss noch in den Verwalterbestellungsbeschlüssen der vergangenen Jahre eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels.
Dies gelte insbesondere auch für die Verwalterbestellungsbeschlüsse. Die Frage, wie im Außenverhältnis der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verwalterin deren Verwalterhonorar kalkuliert wird, ist eine ganz andere Frage, als diejenige danach, ob diese Kosten im Innenverhältnis zwischen den Sondereigentümern zu verteilen sind. Wenn die Sondereigentümer eine Kostenverteilung analog in den vereinbarten Verwaltervertrag wünschen, müssen und können Sie dies gem. § 16 Abs. 3, Abs. 5 WEG mit einfacher Mehrheit beschließen. Ohne einen solchen separaten Beschluss kann der Verwalterbestellungsbeschluss nicht als Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ausgelegt werden.
Es ist daher für alle Wohnungseigentumsgemeinschaften und Verwalter wichtig zu wissen, dass so Kostenverteiltungsschlüssel geändert werden sollen diese mit separaten eigenem und transparenten Beschluss erfolgen muss und nicht mit dem Beschluss der Jahresabrechnung gemeinsam in einem Tagesordnungspunkt erfolgen kann.
Herr Rechtsanwalt Michael Janßen berät Wohnungseigentümer und Verwalter als Fachanwalt für das Wohnungseigentumsrecht in allen Angelegenheiten zum Wohnungseigentumsrecht und insbesondere zu Jahresabrechnungen und Beschlussfassungen.