Zu keinem anderen Mangel gibt es derart viele Rechtstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Dies liegt in dem Umstand begründet, dass es nach wie vor oftmals schwierig ist, festzustellen, wer die Verantwortung für den Schimmel in der Wohnung trägt. Es gibt zumeist mehrere Ursachen für die Schimmelpilzbildung.
Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 05.12.2018 VIII ZR 67/18, VIII ZR 271/17 zu mehreren Ursachen der Schimmelpilzbildung konkretisierend geäußert.
So führt der BGH aus, dass Wärmebrücken in den Außenwänden nicht als Sachmangel einer Mietwohnung angesehen werden können, soweit das Mietobjekt im Einklang mit den zum Zeitpunkt seiner Errichtung geltenden Maßstäbe und Regeln der Baukunst errichtet wurde. In diesem Fall begründen bestehende Wärmebrücken in den Außenwänden somit weder eine Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) noch ein Zurückbehaltungsrecht (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Ein Mangel ist jedoch dann gegeben, wenn eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand besteht. Ob dies der Fall ist bestimmt sich dabei zu allererst nach der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung.
Soweit von den Parteien keine Abreden bezüglich der Beschaffenheit der Mietsache getroffen wurden, kann der Mieter nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen auch bei vergleichbaren Wohnungen üblichen Wohnstandard aufweisen. Dabei seien sowohl das Alter, die Ausstattung, die Art des Gebäudes sowie die Höhe der Miete und eventuelle Ortssitten miteinzubeziehen. Für den Fall, dass es zu bestimmten Anforderungen technische Normen gibt, sei jedenfalls deren Einhaltung geschuldet, wobei jedoch immer die bei Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstäbe zugrunde zu legen sind. Eines Rückgriffs auf eine ergänzende Vertragsauslegung des Mietvertrags bedarf es somit nicht, da sich der geschuldete vertragsgemäße Gebrauch bereits durch die Gesetzesauslegung des § 535 Abs. 1 S.2 BGB ergibt.
Die Auffassung des Berufungsgerichts, dass ein Mangel an der Mietsache anhand eines „Mindeststandards zeitgemäßen Wohnens“ und eines Überschreiten des abstrakt generell zumutbaren Lüftungs- und Heizverhalten hergeleitet werden könne, sieht der Bundesgerichtshof als mit aktuellem Recht nicht vereinbar an.
Vielmehr sei das dem Mieter zumutbare Lüftungs- und Heizverhalten unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls und des konkreten Wohnverhaltens des betroffenen Mieters festzulegen. Entscheidend sind somit auch die Anwesenheitszeiten und die in den Wohnräumen ausgeübten und Feuchtigkeit produzierenden Tätigkeiten des Mieters. Dabei betont der Bundesgerichtshof zudem, dass es allgemein üblich ist (§ 291 ZPO) nach gewissen Vorgängen, welche mit einer besonders starken Feuchtigkeitsentwicklung verbunden sind, den betroffenen Raum umgehend zu lüften umso die erhöhte Feuchtigkeit aus der Wohnung zu entfernen.
Des Weiteren ist es für den Mieter entgegen der Meinung des Berufungsgerichts auch nicht unter allen Umständen unzumutbar, bei der Möblierung von Außenwänden der Wohnung gewisse Einschränkung hinzunehmen.
Herr Rechtsanwalt Janßen steht Ihnen als Fachanwalt für Mietrecht zu dieser und auch anderen Fragen des Mietrecht gerne zur Verfügung.