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Nutzungsentschädigung gemäß § 546a I BGB nur bei tatsächlichem Rückerlangungswillen des Vermieters

Der BGH stellt in seinem Urteil vom 12.7.2017 (Aktenzeichen VIII ZR 214/16) klar, dass als Voraussetzung für den Entschädigungsanspruch des Vermieters wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache bei dem Vermieter tatsächlich auch ein Rückerlangungswille vorgelegen haben muss.

Im vom BGH entschiedenen Fall mietete der Beklagte im Jahr 2000 von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine Dreizimmerwohnung an. Im Jahr 2010 zog der Beklagte aus und überließ die Wohnung nebst sämtlichen Schlüsseln seiner damaligen Ehefrau. Die Wohnung wurde bis dahin gemeinsam von ihnen bewohnt. In der Folgezeit ließ sich der Beklagte von seiner Ehefrau scheiden. Er zahlte bis Juni 2014 weiterhin die monatliche Miete. Im Mai 2014 kündigte er schriftlich den Mietvertrag ordentlich zu Ende August 2014. Der Kläger teilte ihm daraufhin schriftlich mit, seine „alleinige Kündigung“ sei unwirksam und forderte ihn mehrfach schriftlich auf, die Miete für die Monate Juli, August und September 2014 zu zahlen. Mit Schreiben vom 15. September 2014 erwiderte der Beklagte, er sehe nicht ein, warum er alleine die Gesamtmiete tragen solle, habe aber der „Fairness halber“ die anteilige Miete für Juli bis September 2014 einschließlich Mahnkosten überwiesen. In den Monaten Oktober bis Dezember 2014 zahlte der Beklagte jeweils weniger als den anteiligen Mietzins und stellte sodann jegliche Zahlung ein.

In seinem Urteil führte der BGH aus, dass das Berufungsgericht richtig angenommen habe, dass der Mietvertrag vom Beklagten, welche alleiniger Mieter war, zum 31.8.2014 ordentlich gekündigt worden sei. Das Mietverhältnis endete somit zu diesem Zeitpunkt. Eine Rückgabe der Wohnung an den Kläger erfolgte jedoch nicht. Durch die Wohnungsüberlassung nebst sämtlicher Schlüssel an die heute geschiedene Ehefrau war dies dem Beklagten auch subjektiv unmöglich. Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, dass der Nutzungsentschädigung Anspruch nach Paragraf 546 a Abs. 1 BGB trotzdem nicht von dem Kläger beansprucht werden kann.

Die Mietsache wird nur dann im Sinne des Paragrafen 546 a Abs. 1 BGB vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurück gibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.

Der Kläger (Vermieter) ist jedoch im vorliegenden Fall von der weiteren Wirksamkeit des Mietvertrages ausgegangen. Dementsprechend hatte er keinen Willen gerichtet auf die Rücknahme der Mietsache. Aufgrund dieses fehlenden Willens lag kein vorenthalten im Sinne des Paragrafen 546 a Abs. 1 BGB der Wohnung vor. Aus welchem Grund der Vermieter den Mietvertrag nicht für beendet ansieht ist für den Rückschluss auf einen fehlenden Rücknahmewillen ohne Bedeutung, denn entscheidend ist allein, dass und nicht warum der Vermieter vom Fortbestand des Mietverhältnisses aus geht.

Eine hilfsweise eingeklagte Nutzungsentschädigung gemäß Paragraf 546 a Abs. 1 BGB ab September 2014 konnte der Kläger im vorliegenden Fall somit nicht geltend machen. Auch führt der BGH aus, dass für einen möglichen bereicherungsrechtlichen Anspruch des Klägers bei dem Beklagten eine Bereicherung vorliegen muss. D.h. dieser muss eine echte Vermögensmehrung erfahren haben. Hier ist der Beklagte jedoch schon im Jahr 2010 aus der Wohnung ausgezogen und hat sämtliche Schlüssel an seine damalige, jetzt geschiedene Ehefrau übergeben. Seit diesem Zeitpunkt ist sie mit Wissen des Klägers alleinige Nutzerin der Wohnung, ohne dass der Beklagte Zugang hierzu gehabt hätte. Falls der Beklagte durch die Überlassung der Wohnung an seine geschiedene Ehefrau keinerlei Einkünfte erzielt oder eigene Aufwendungen etwa in Gestalt von sonst zu zahlenden Unterhaltsleistungen erspart, ist er durch die Wohnungsüberlassung und deren Nutzung seitens der geschiedenen Ehefrau über die Beendigung des Mietverhältnisses hinaus nicht bereichert. Ein Bereicherungsanspruch wäre dann nicht erfolgreich.

Wie dieser Fall verdeutlicht lohnt es sich, auch vermeintlich leichte Mietrechtskonstellationen durch einen Rechtsanwalt genau überprüfen zu lassen. Gerade im Zusammenspiel einer Ehescheidung und der Beendigung des Mietverhältnisses oder des Auszuges nur eines Ehepartners

und dem Willen das Mietverhältnis durch den anderen Ehepartner alleine fortsetzen zu lassen bestehen mehrere rechtliche Problematiken. Gerne hilft Herr Rechtsanwalt Michael Janßen ihnen dabei ihre rechtlichen Interessen in diesen Konstellationen zu wahren und steht Ihnen als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht in Aachen gerne zur Verfügung.

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