Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.02.2019 VIII ZR 157/17 entschieden, dass ein vom Vermieter wegen einer Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung dem Mieter gegenüber zur Beseitigung des Schadens voraussetzt.
Das Fristsetzungserfordernis des § 280 Abs. 1, 3, 281 BGB gilt demnach nur für die Schlecht- oder Nichterfüllung einer Leistungspflicht (§ 241 Abs. 1 BGB) seitens des Mieters. Im Fall der unterbliebenen Erfüllung mietvertraglicher Hauptpflichten ist damit eine Fristsetzung erforderlich, bevor der Vermieter statt der Leistung Schadensersatz verlangen kann. Ein typisches Beispiel für eine solche Leistungspflicht ist die wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen. Da eine Naturalrestitution hier ausscheidet, ist der Anspruch von Anfang an nur auf Geld gerichtet.
Bei einer Beschädigung oder Verschlechterung der Mietsache jedoch handelt es sich um die Verletzung nicht leistungsbezogener vertraglicher Nebenpflichten (§ 241 Abs. 2 BGB), welche durch die Überschreitung der Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs oder die Verletzung von Obhuts- oder Rücksichtnahmepflichten des Mieters entstehen kann. Eine solche positive Vertragsverletzung steht außerhalb des mietrechtlichen Leistungsprogramms und begründet einen Schadensersatzanspruch bereits bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 280 Abs. 1, weshalb eine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung seitens des Vermieters vor Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs hier nicht erforderlich ist. Vielmehr hat der Vermieter in diesem Fall des Schadensersatzes neben der Leistung eine Wahlmöglichkeit zwischen der Forderung der Naturalrestitution oder des zur Wiederherstellung erforderlichen Geldbetrags gem. § 249 BGB. Dies gilt unabhängig davon, ob der Vermieter den Schadensersatz vor oder nach ‚Rückgabe der Mietsache gem. 546 Abs. 1 BGB geltend macht.
Entscheidend ist somit, ob es sich bei dem Mangel an der Wohnung bei Rückgabe um eine nicht oder mangelhaft durchgeführte Schönheitsreparatur handelt oder um einen zugefügten Schaden.
Herr Rechtsanwalt Janßen steht Ihnen als Fachanwalt für Mietrecht zu dieser und auch anderen Fragen des Mietrechts gerne zur Verfügung.