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Das Amtsgericht Aachen hat mit Urteil vom 24.07.2017 der von Rechtsanwalt Michael Janßen erhobenen Klage auf Rückzahlung von Mietkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses stattgegeben. Hierbei hatte es von erklärten auf Rechnungen der Vermieterin insbesondere über eine Kleinreparaturklausel und über Hauswartkosten zu entscheiden.

Dem Urteil lag folgender Tatbestand zu Grunde:

mit schriftlichem Mietvertrag vom … Hatte die Klägerin von der Beklagten eine zwei Zimmer Wohnung im zweiten Stock des Hauses Victoriastraße … In Aachen, das im Jahr 1909 erbaut wurde, gemietet. Dieses Mietverhältnis endete aufgrund ordentlicher Kündigung der Klägerin zum 31.1.2016. Die Rückgabe der Wohnung durch die Klägerin erfolgte am 31.1.2016 an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten. Dieser bestätigte im Rahmen des Übergabetermins schriftlich, dass die Wohnung ordnungsgemäß übergeben worden sei Teil Schlüssel fehlen.

Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte die Klägerin eine Mietkaution in Höhe von 800 € an die Beklagte gezahlt. Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 4.3.2016 und sodann vom 14.3.2016 unter Fristsetzung bis zum 22.3.2016 forderte die Klägerin die Beklagte auf, über die geleistete Mietkaution abzurechnen und diese nebst Zinsen an die Klägerin zu zahlen. Nachdem die Beklagte auf dieses Schreiben nicht reagiert hatte, kündigte die Klägerin mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 19.7.2016 an, ihre Ansprüche auf Abrechnung und Rückzahlung gerichtlich geltend zu machen. Nachdem die Beklagte auch auf dieses Schreiben nicht reagiert hatte, erhob die Klägerin mit Klageschrift vom achte neunten 2016, der Beklagten zugestellt am 17.9.2016, Klage auf Rückzahlung des Betrages in Höhe von 800 €.

Nach Durchführung einiger Renovierungsarbeiten hatte die Beklagte die Wohnung ab dem 15.3.2016 an den Zeugen … vermietet.

Dieser hatte dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten per E-Mail vom 6.10.2016 und vom 21.10.2016 folgende Schäden und Mängel mitgeteilt.

1. Die Gasheizung verliert zu viel Wasser und muss alle acht Wochen wieder nachgefüllt werden.
2. Der Schornsteinfeger hatte unzulässig hohe CO-Werte an der Gasheizung gemessen.
3. Der Abfluss in der Küchenspüle funktioniert oft nicht, das Wasser läuft immer wieder sehr langsam ab.
4. Der Anschlussschlauch der Waschmaschine der vor Mieterin, der immer noch am Spülen Abfluss angeschlossen ist und am anderen Ende offen, muss professionell entfernt werden.
5. Das Handwaschbecken im Badezimmer hat bereits seit dem Einzug 20 kleine Löcher in der Oberfläche durch herausgeplatzte Stücke und weist zwei größere Risse auf.

Am 20.10.2016 hatte die Beklagte entsprechend der Rechnung vom 31.10.2016 mit einem Gesamtbetrag von 314,43 € die Mängel gemäß Ziffern 1.- 4. durch die Firma … Beseitigen lassen.

Im Rahmen des Rechtsstreits machte die Beklagte erstmals mit Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 7.11.2016 im Wege der Aufrechnung gegen Ansprüche in einer Gesamthöhe von 1136,10 € geltend.

Im Hinblick auf die von dem Nachmieter Kretschmann angezeigten Mängel gemäß den Ziffern 1. – 4. macht die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 200 € geltend, und zwar unter Berufung auf die Vereinbarung in dem schriftlichen Mietvertrag, dass die Klägerin bei Reparaturen in und an der Wohnung eine Selbstbeteiligung von jeweils 50 € zu zahlen habe, maximal pro Jahr einen Betrag von 200 €, dies jedoch in den Fällen, in denen die Ursache nicht auf Claire Bar sei. Wenn der betreffende Schaden aber eindeutig auf den Mieter zurückgehe, sollte der Mieter den Schaden in voller Höhe tragen müssen. Die Beklagte vertritt insoweit die Auffassung, dass es sich um vier separate Schäden handele, mit der Folge, dass die vereinbarte Selbstbeteiligung vierfach zu berücksichtigen sei.

Im Hinblick auf das ca. 30 Jahre alte Handwaschbecken im Bad verlangt die Beklagte als Schadensersatzanspruch unter Bezugnahme auf die Rechnung der Firma … einen Betrag in Höhe von 194,98 € als Kosten für den Ersatz dieses Handwaschbeckens. Darüber hinaus macht die Beklagte Nachzahlungsansprüche in Höhe von 76,80 € aus der Nebenkostenabrechnung vom 29.2.2016 für das Jahr 2014 sowie einen weiteren Betrag in Höhe von 365,55 € aus der Nebenkostenabrechnung vom 10.6.2016 für das Jahr 2015 geltend.

Die Klägerin bestreitet, dass die von der Beklagten behaupteten Mängel bereits bei Rückgabe der Wohnung am 31.1.2016 vorgelegt hätten, und beruft sich insoweit auf die schriftliche Bestätigung vom 31.1.2016. Im übrigen vertritt sie die Auffassung, dass es sich nicht um Schäden, sondern um Abnutzung und Verschleißerscheinungen handle, da die Wohnung seit mindestens 30 Jahren seitens der Beklagten nicht saniert worden sei und insbesondere die sanitären Einrichtungen, aber auch die übrige Ausstattung der Wohnung mindestens 30 Jahre alt seien. Sie beruft sich darauf, dass es sich bei der Kleinreparaturklausel in dem schriftlichen Mietvertrag um eine unzulässige Klausel handle und die Kleinreparaturen nicht während der Mietzeit durchgeführt worden seien. In Bezug auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 macht die Klägerin unter anderem geltend, die Betriebskostenabrechnung sei in verfristeter Zeit erfolgt. In Bezug auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 macht die Klägerin geltend, dass die in Ansatz gebrachten Hausmeisterkosten nicht entsprechend dem Umlageschlüssel auf die einzelnen Mieter verteilt worden seien, sondern bei jedem Mieter in Höhe von 300 € (12 × 25 €) berechnet worden seien und zudem entsprechende Hausmeisterarbeiten nicht erbracht worden seien. Eine Treppenhausreinigung sei zu keinem Zeitpunkt erfolgt und die Kosten insoweit nicht belegt. Der Umlageschlüssel der einzelnen Positionen sei nicht nachvollziehbar dargelegt, und es fehle an der Ausweisung der anteiligen Beträge zu den Einzelpositionen. Außerdem mangele es an einer differenzierten Darstellung der Positionen Grundsteuer, Müllabfuhr, Abwasser und Straßenreinigung. Versicherungskosten seien nur in einer Höhe von 303,34 € belegt, so das insoweit ein Abzug von 216,41 € vorzunehmen sei. Die Rechnungen der … würden nicht den abgerechneten Zeiträumen entsprechen.

Aufgrund dieses Sachverhaltes hat das Amtsgericht Aachen seine Entscheidung wie folgt begründet:

nach Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.1.2016 und Rückgabe der Wohnung am 31.1.2016 steht der Klägerin gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung der unstreitig geleisteten Kaution in Höhe von 800 € zu.

Soweit die Beklagte gegenüber diesem Rückzahlungsanspruch im Wege der Aufrechnung gegen Ansprüche geltend macht, hat ihre Rechtsverteidigung keinen Erfolg.

Ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung eines Betrages von 76,80 € aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 besteht nicht. Insoweit beruft die Klägerin sich zu Recht darauf dass ein Nachzahlungsanspruch aus der Rechnung vom 29.2.2016 gemäß § 556 Abs. 3 BGB verfristet ist. Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, es handle sich lediglich um eine Korrektur der Abrechnung vom 22.12.2015. Denn maßgeblich für den Zahlungsanspruch der Beklagten soll die Nebenkostenabrechnung vom 29.2.2016 sein. Im übrigen besteht ein entsprechender Nachzahlungsanspruch in Höhe von 306,57 € bereits deshalb nicht, weil die Positionen „Wartung Gasgeräte gemäß Rechnung der Firma …: 62,47 Euro“ und Kosten „Hauswart Dr. H. K. 12 x 25 Euro“ nicht berücksichtigungsfähig sind. Eine Rechtsgrundlage betreffend die Kosten für die Wartung der Gasgeräte ist nicht ersichtlich. Ebenso ist nicht nachvollziehbar dargelegt, auf welcher Rechtsgrundlage die Beklagte- wie auch die Mieterin … - Hauswartkosten in Höhe von jeweils monatlich 25 € zu zahlen hätte, und zwar nach dem Umlagemaßstab betreffend die einzelne Wohnung.

Auch auf der Grundlage der Nebenkostenabrechnung vom 10.6.2016 für das Jahr 2015 steht der Klägerin der geltend gemachte Nachzahlungsanspruch in Höhe von 365,55 € nicht zu. Wie bereits betreffend die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 sind bereits die “Hausmeisterkosten“ in Höhe von 300 € in Abzug zu bringen, weil derartige Kosten entsprechend dem maßgeblichen Verteilungsschlüssel auf alle Mieter des Hauses umzulegen sind. Darüber hinaus entspricht die Nebenkostenabrechnung bezüglich der einzelnen Positionen nicht dem gesetzlich geregelten Abrechnungsmaßstab gemäß § 556a I BGB, nach dem die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen sind, soweit sie nicht von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen. Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg darauf berufen, mit der Beklagten sei vor Abschluss des schriftlichen Mietvertrages bei einer Besichtigung der Wohnung eine Nebenkostenverteilung nach Kopfzahlen vereinbart worden. Denn da in der Folgezeit ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen wurde, ist allein dieser maßgeblich für die mietvertraglichen Vereinbarungen. Da der schriftliche Mietvertrag keine Regelungen betreffend die Umlage der Betriebskosten enthält, ist die gesetzliche Regelung maßgeblich. Im übrigen hat der Vertreter der Beklagten eine entsprechende Vereinbarung dahingehend eingeschränkt, dass er der Klägerin erklärt habe, dass die Abrechnung nach Köpfen erfolge, es sei denn, dass einzelne Positionen nicht umlegbar seien, ohne diese aber konkret zu benennen. Insoweit ist eine ausreichend bestimmte mietvertragliche Vereinbarung betreffend die Umlage der einzelnen Positionen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter nicht schlüssig dargelegt.  

Der Beklagten steht der geltend gemachte Anspruch in Höhe von 200 € als Teilbetrag aus der Reparaturrechnung der Firma … Nicht zu. Denn die Klägerin beruft sich insoweit zu Recht darauf, dass die entsprechende Vereinbarung unter Nummer sechs des schriftlichen Mietvertrages unwirksam ist. Dass es sich um einen Formularmietvertrag handelt, ergibt sich eindeutig aus dem Schriftbild des Mietvertrages. Denn es handelt sich um einen maschinengeschriebenen Vordruck, in den lediglich der Name und die Anschrift der Klägerin als Mieterin handschriftlich eingetragen wurden. Die entsprechende Klausel in einem Formularmietvertrag ist unwirksam. Denn eine Kleinreparaturklausel ist nur dann wirksam, wenn die Klausel gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind (vergleiche BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88 - zitiert nach juris und BGHZ  108,1-14).

Es besteht auch kein Anspruch der Beklagten auf Erstattung der Kosten in Höhe von 194,98 € für die Erneuerung des Handwaschbeckens entsprechend der Rechnung der Firma … vom 28.2.2017. Insoweit fehlt es bereits an einer schlüssigen Darlegung, dass die von der Beklagten behauptete Verursachung der 30 kleinen Löcher und der zwei größeren Risse durch die Klägerin erfolgte. Denn nach dem eigenen Vortrag der Beklagten wurden nach deren Auszug zum 31.1.2016 bis zur Neuvermietung der Wohnung an den Zeugen … zum 15.3.2016 Renovierungsarbeiten durchgeführt, so das diese Schäden auch im Rahmen der Renovierungsarbeiten verursacht worden sein können. Darüber hinaus hat der Vertreter der Beklagten im Rahmen des Rückgabetermins am 31.1.2016 schriftlich bestätigt, dass die Wohnung seitens der Klägerin „ordnungsgemäß“ zurückgegeben wurde. Soweit die Beklagte sich darauf beruft, die von ihr behaupteten Schäden an dem Handwaschbecken seien bei der Besichtigung durch ihren Vertreter im Rahmen des Rückgabetermins für einen Laien nicht sichtbar gewesen, ist das Vorbringen nicht nachvollziehbar. Denn grundsätzlich sind zumindest Risse in einem Handwaschbecken deutlich sichtbar. Im Übrigen dient eine Besichtigung der Wohnung im Rahmen eines Rückgabetermins der Feststellung der Mietparteien, ob in der Wohnung Mängel vorhanden sind, sodass in der Regel eine entsprechend gründliche Besichtigung stattfindet. Darüber hinaus dient ein schriftliches Protokoll bzw. eine schriftliche Bestätigung des Vermieters in Bezug auf eine ordnungsgemäße Rückgabe der Mietwohnung der Rechtsklarheit und Sicherheit des Mieters der Folge, dass die Parteien insoweit eine abschließende Regelung in Bezug auf zum Zeitpunkt der Besichtigung sichtbare Mängel getroffen haben. Letztendlich scheitert ein Anspruch der Beklagten auf Ersatz der Kosten für den Einbau eines neuen Handwaschbeckens auch an dem erforderlichen Vortrag der Beklagten in Bezug auf den vorzunehmenden Abzug neu für alt. Nach dem unbestrittenen Vortrag der Klägerin wurden die sanitären Einrichtungen in der Mietwohnung mindestens 30 Jahre nicht erneuert. Insoweit ist bereits fraglich, welche grundsätzliche Lebensdauer ein Handwaschbecken hat. Darüber hinaus weisen diese erfahrungsgemäß im Laufe eines derartigen Zeitraums Abnutzungserscheinungen auf und sind darüber hinaus in der Regel nicht mehr zeitgemäß, sodass davon auszugehen ist, dass ein Zeitwert nicht mehr vorhanden ist.