In Nordrhein-Westfalen sind ab 2017 Rauchwarnmelder in allen Wohnungen Pflicht. Für Neubauten gilt die Pflicht bereits seit April 2013. Geregelt ist dies in § 49 Abs. 7 Bauordnung NRW:
In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, die über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. Jeder muss so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Wohnungen, die bis zum 31.03.2013 errichtet oder genehmigt sind, haben die Eigentümer spätestens bis zum 31.12.2016 entsprechend den Anforderungen nach den Sätzen 1 und 2 auszustatten. Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31.03.2013 selbst übernommen.
Die Rauchmelder müssen in allen Schlafzimmern, Kinderzimmern und Fluren, die als Rettungswege von Aufenthaltsräumen dienen, installiert sein.
In Kellerräumen und Treppenhäusern außerhalb der Wohnungen müssen keine 2 Rauchwarnmelder installiert werden.
In Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) müssen somit in der Regel nur im Sondereigentum und nicht im Gemeinschaftseigentum Rauchwarnmelder angebracht werden. Die Pflicht zum Einbau der Rauchwarnmelder trifft den jeweiligen Eigentümer des Wohnraumes, bezogen auf eine WEG, also der jeweilige Wohnungseigentümer für seine Eigentumswohnung. Die Pflicht zum Einbau der Rauchwarnmelder obliegt nicht per Gesetz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und damit nicht dem Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft.
Die Rauchwarnmelder müssen jedes Jahr auf ihre Funktion und Anbringung (Betriebsbereitschaft) hin überprüft werden. Diese Verpflichtung trifft die den Wohnraum selbst nutzende Eigentümer oder im Falle der Vermietung den Mieter (unmittelbaren Besitzer).
Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Wohnungseigentümer sich als Gemeinschaft der gesetzlichen Pflicht zur Installation per Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung annehmen. Beschließen die Wohnungseigentümer, dass die Gemeinschaft für alle Wohnungen ein Unternehmen mit der Installation beauftragt, so haftet die Gemeinschaft und damit auch der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft für die Installation der Rauchwarnmelder.
Umstritten ist, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft und damit der Verwalter in Folge auch für die jährliche Kontrolle der Betriebsbereitschaft haftet.
Die Tatsache, dass die Rauchwarnmelder, die durch die Wohnungseigentümergemeinschaft installiert werden im Eigentum der Gemeinschaft stehen und nicht Sondereigentum werden streitet dafür,
dass die Verantwortung für die jährliche Kontrolle der Betriebsbereitschaft dann ebenfalls der Gemeinschaft und damit dem Verwalter obliegt. Dies muss zur Konsequenz haben, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft
sich auch per Beschluss der Pflicht zur Überprüfung der Rauchwarnmelder annehmen darf.
Anders hat es jedoch das Amtsgericht Aachen in seinem noch nicht rechtskräftigen Urteil vom 05.10.2016 zum Aktenzeichen 119 C 28/16 entschieden. Das Amtsgericht Aachen führt in seinem Urteil wie folgt aus:
„Da den Wohnungseigentümern nach dem Landesrecht von Nordrhein Westfalen keine Beschlusskompetenz für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft zusteht, ist die Beschlussfassung zur Kontrolle der Rauchwarnmelder und deren Protokollierung nichtig.
Nach den hierzu in der Entscheidung des BGH, NJW 2013, 3092 ff. formulierten Grundsätzen ist zunächst auf das maßgebliche Landesrecht abzustellen; wenn dieses eine eigentumsbezogene Pflicht vorsieht, können die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwandmeldern in Wohnungen beschließen. Dabei kommt diesen dann eine geborene Wahrnehmungsbefugnis zu, wenn die an die einzelnen Wohnungseigentümer adressierte Einbauverpflichtung sämtliche Mitglieder der Eigentümergemeinschaft trifft, mithin die Anlage nicht auch Teileigentumseinheiten umfasst. Ansonsten kann aber aufgrund des den Wohnungseigentümern zustehenden Zugriffsermessens eine geborene Ausübungsbefugnis begründet werden. Soweit neben dem Einbau auch die Kontrolle und Wartung der Rauch war Anmelder im Raume steht, betraf das eben genannte Urteil des BGH das Landesrecht von Hamburg, welches keinen hierzu Verpflichteten nennt.
Zur Bestimmung des Pflichtenkreises und der daraus ableiteten Beschlusskompetenzen in Bezug auf Rauch war Anmelder ist also exakt die jeweilige landesrechtliche Regelung zu beachten, da die Pflichten zur Installation und Wartung solcher Rauch war Anmelder unterschiedlich auf Eigentümer und unmittelbare Nutzer, also gegebenenfalls Mieter, verteilt sind. Die Pflichten bezüglich Rauch war Anmelder ergeben sich in Nordrhein-Westfalen aus § 49 Abs. 7 Bauordnung NRW. Danach trifft die Ausstattungspflicht die Eigentümer, während die Pflicht zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft den unmittelbaren Besitzer trifft. Letzteres ist also nicht zwingend der Wohnungseigentümer, sondern kann auch dessen Mieter sein.
Damit aber fehlt es den Wohnungseigentümern an einer Beschlusskompetenz, eine Wartungsverpflichtung an sich zu ziehen und zu regeln. Mangels Beschlusskompetenz ist der angefochtene Beschluss zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft daher nichtig.“
Der Verwalter einer WEG sollte sich daher entweder des Themas der Rauchwarnmelder gar nicht annehmen oder aber nur sehr dezidiert.
Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 08.02.2013 zum Aktenzeichen V ZR 238/11 eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer bejaht und folgende Leitsätze aufgestellt:
- Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
- Rauchwarnmelder, die auf Grund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
Es bleibt abzuwarten wie die Instanzgerichte in Nordrhein-Westfalen über die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer hinsichtlich der Sicherstellung und Wartung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder entscheiden werden.
Zu allen Fragen betreffend Beschlussfassungen über die Installation und Wartung von Rauchwarenmeldern steht Ihnen Herr Rechtsanwalt Michel Janßen zugleich Fachanwalt für das Wohnungseigentumsrecht gerne zur Verfügung.