Einzelne Klauseln und Textpassagen im Mietvertrag mit denen eine vom Gesetz abweichende Regelung getroffen wird sind oftmals unwirksam. So hat der Bundesgerichtshof (BGH) beispielsweise mit Urteil vom 8.11.2017 zum Aktenzeichen VIII ZR 13/17 den von einem Vermieter geltend gemachten Schadensersatz-Anspruch basierend auf dem verwendeten Formular Mietvertrag mit den Grundsätzen der § 548 I 1, 2 BGB und § 307 I 1, II Nr. 1 BGB für unvereinbar erklärt.
Die enthaltene Bestimmung des Vermieters besagt, dass binnen 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen bzw. Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren. Gemäß § 548 I BGB verjähren Ansprüche bezüglich Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache in 6 Monaten. Der Beginn richtet sich nach dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurück erhalte gemäß §§ 548 I, 187 I, 188 II BGB. Lediglich durch eine rechtzeitig eingelegte Klageerhebung kann die Verjährung gemäß §§ 204 I Nr. 1 BGB, 253 I ZPO gehemmt werden. Bei der verwendeten AGB werden lediglich die Belange des Vermieters berücksichtigt. Die durch den Formularmietvertrag ausgedrückte Verlängerung der Verjährung und der veränderte Zeitpunkt des Fristbeginns stellt eine wesentliche Abweichung vom Gesetz dar. Demnach liegt eine unangemessene Benachteiligung vor. Die AGB ist somit gemäß §§ 307 I 1, 307 II BGB unwirksam. Als Rechtsfolge gilt § 306 II BGB entsprechend für den unwirksamen Teil des Mietvertrages, so das an diese Stelle die gesetzliche Regelung des § 548 I BGB greift. Die Beklagtenseite kann wiederum ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht gemäß § 214 I BGB entgegen halten.
Wir empfehlen Ihnen, vertrauen Sie nicht blind auf den Inhalt des Mietvertrages. Herr Janßen prüft für Sie als ihr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht in Aachen, ob die Regelungen im Mietvertrag wirksam sind oder nicht.
So sind zum Beispiel oftmals Regelungen zur Tragung von Schönheitsreparaturen unwirksam und der Mieter muss entgegen der Regelung im Mietvertrag die Wohnung nicht auf seine eigenen Kosten bei Auszug renovieren.