Das Amtsgericht Aachen hat in einem Urteil vom 28.04.2016 zum Aktenzeichen 117 C 283/15 die Klage der Vermieterin auf Herausgabe und Räumung der vermieteten Wohnung nach Aussprache einer Eigenbedarfskündigung abgewiesen.
Herr Rechtsanwalt Janßen, zugleich Fachanwalt für das Mietrecht, konnte das Amtsgericht Aachen davon überzeugen, dass die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich erfolgte und damit unwirksam war.
Dem Urteil des Amtsgerichts Aachen lag folgender Fall zugrunde:
Die Vermieterinnen vermieteten den durch Herrn Rechtsanwalt Janßen vertretenen Mietern und Beklagten mit unbefristetem Mietvertrag vom XX.04.2014 die rechte Erdgeschosswohnung im Mehrfamilienhaus XX in Aachen. Die Vermietung erfolgte über einen Wohnungsmakler und der von den Beklagten bereits am XX.03.2014 unterzeichnete Vertrag wurde von den Klägerinnen erst nach ihrem Einzug in das Mietobjekt am XX.04.2014 gegengezeichnet. Zuvor hatte der Angestellte des Maklerbüros, der Zeuge XX die Klägerin zu 1.) per Email vom 09.04.2014 darüber informiert, dass zu beachten sei, dass eine von den Klägerinnen gewünschte Klausel einer frühzeitigen Kündigung bei einem Verkauf der Immobilie im Zusammenhang mit einer eventuellen Auseinandersetzung der zwischen ihnen bestehenden Erbengemeinschaft nicht im Grundmietvertrag enthalten sei; dazu könne man eine Sondervereinbarung treffen, was mit dem Beklagten zu 2.) abgestimmt worden und in Ordnung sei.
Das Mietverhältnis stehe einem Verkauf allerdings nicht im Wege, sondern der Verkauf eines vermieteten Objekts sei für Kapitalanleger meistens angenehmer Punkt.
Mit Schreiben vom 13.08.2015 kündigten die Klägerinnen das Mietverhältnis wegen angeblichen Eigenbedarfs. Diesen begründeten sie damit, dass die Schwester des Ehemannes der Klägerin zu 2.) mit ihrem Ehemann und ihren 3 Kleinkindern von XX nach Aachen in die streitgegenständliche Wohnung ziehen wolle.
Er sei in Aachen beschäftigt und bislang täglich zwischen XX und Aachen gependelt, was sehr strapaziös sei und das Familienleben mitunter belaste. Er hat sich nun entschieden, dauerhaft in Aachen zu arbeiten und die Familie wolle ihren Wohnsitz dorthin verlagern, zumal ihre Wohnung in XX für eine 5köpfige Familie deutlich zu klein sei.
In dem Schreiben heißt es weiter, dass die Klägerinnen die Beklagten auf die Gefahr einer kurzfristigen Eigenbedarfskündigung oder einem möglichen Wohnungsverkauf vor dem Einzug hingewiesen hätten.
Nachdem die Beklagten der Kündigung mit Schreiben vom 14.09.2015 widersprochen hatten, teilten die Klägerinnen mit Anwaltsschreiben vom 07.10.2015 mit, die Beklagten seien vor ihrem "Einzug im Mai 2014 über die Möglichkeit einer relativ kurzfristigen Kündigung wegen Eigenbedarf aufgeklärt" worden. Auch über die genauen Hintergründe seien sie durch den Ehemann der Klägerin zu 2.) persönlich und detailliert unterrichtet worden. Der "Eigenbedarf und insbesondere der genaue Zeitpunkt" sei seinerzeit noch nicht vorhersehbar gewesen, weil Herr XX damals noch die Absicht gehabt habe, einen Wechsel seiner Arbeitsstelle in den XX Raum vorzunehmen und die Geburt des dritten Kindes noch nicht absehbar gewesen sei.
Die Klägerinnen behaupten, dass insbesondere die Familien der Klägerin zu 2.) und XX eng miteinander verbunden seien, wobei insoweit auf ihre Ausführungen im Schriftsatz vom 15.02.2016 Bezug genommen wird. Die Beklagten seien von dem Angestellten des Maklers ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass die Wohnung eventuell im Rahmen der Erbauseinandersetzung zwischen den Klägerinnen verkauft werden würde und sie daher eine Sonderkündigungsvereinbarung unterzeichnen sollten. Der Beklagte zu 2.) habe die
Bereitschaft zur Unterzeichnung einer derartigen Vereinbarung mehrfach gegenüber dem Zeugen XX zugesagt, die später mit dem gegengezeichneten Mietvertrag übersandte Sonderkündigungsvereinbarung im Falle eines Wohnungsverkaufs sei dann jedoch unstreitig nicht unterzeichnet worden.
Zudem habe der Ehemann der Klägerin zu 2.), der Zeuge XX den Beklagten zu 2.) im Rahmen eines Telefonates am 03.04.2014 konkret auf die Sonderkündigungsvereinbarung angesprochen, wobei dieser erklärt habe, es sei kein Problem, diese zu unterzeichnen, da man sowieso schnellstmöglich aus der alten Wohnung ausziehen wolle. In diesem Zusammenhang habe der Zeuge XX erklärt, dass es theoretisch auch irgendwann passieren könne, dass sein XX mit seiner Familie nach Aachen umziehen und dann die Wohnung benötigen würde, was jedoch sehr unwahrscheinlich sei, weil er aktuell einen Wechsel in die Industrie zurück nach XX anstreben würde und anderenfalls auch die jetzige Gelegenheit eines Mieterwechsels genutzt hätte.
Daraufhin habe der Beklagte zu 2.) ausdrücklich zugesagt, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu akzeptieren, wenn die Wohnung von der Familie XX benötigt werden würde. Nur aufgrund dieser Zusage seien die Klägerinnen bereit gewesen, den Mietvertrag am XX.04.2014 zu unterzeichnen.
Die Beklagten bestreiten hinsichtlich des angeblichen Sonderkündigungsrechts bei einem Verkauf der Wohnung zugesichert zu haben, eine derartige Vereinbarung zu unterschreiben.
Vielmehr habe der Zeuge XX erst am Übergabetermin am 04.04.2014 erstmals mitgeteilt, dass die Klägerinnen noch eine Ergänzungsvereinbarung für den Fall eines Verkaufs der Wohnung treffen wollten, wobei er den genauen Inhalt ihnen nicht mitgeteilt habe.
Der Beklagte zu 2.) habe daraufhin lediglich erklärt, der Makler solle ihm die entsprechende schriftliche Vereinbarung zusenden, was unstreitig einige Tage nach ihrem Einzug am XX.04.2014 gemeinsam mit dem von den Klägerinnen am XX.04.2014 gegengezeichneten Mietvertrag geschehen sei. Aus der Vereinbarung sei ihnen zum ersten Mal ersichtlich geworden, dass die Klägerinnen eine verkürzte Kündigungsfrist und ein Sonderkündigungsrecht hätten vereinbaren wollen, das sie jedoch abgelehnt hätten, weil sie von Anfang an ein langfristiges Mietverhältnis begehrt hätten und aus dem zuvor bestehenden sehr guten und unbelasteten Mietverhältnis nur deshalb in die neue Wohnung gewechselt seien, weil diese schöner gewesen sei.
Die unrenoviert übergebene Wohnung hätten sie sodann umfangreich renoviert. Zu keinem Zeitpunkt habe es ein Telefonat mit dem Zeugen XX gegeben, in dem dieser sie vor Abschluss des Mietvertrages über einen theoretisch möglichen Eigenbedarf informiert habe.
Eine Beweisaufnahme erfolgte durch Parteianhörung und durch Zeugenvernehmung.
Das Amtsgericht Aachen begründet seine Entscheidung wie folgt:
Die Klage ist unbegründet. Die Klägerinnen können von den Beklagten nicht die Räumung der angemieteten Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB verlangen, weil ihre Eigenbedarfskündigung vom 13.08.2015 gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechtsmissbräuchlich erfolgte und damit unwirksam war und das Mietverhältnis dadurch nicht beendet worden ist. Selbst wenn man zu ihren Gunsten unterstellen wollte, dass tatsächlich ein besonders enger Kontakt zwischen ihnen und der mit der Klägerin zu 2. verschwägerten Familie im Sinne der Rechtsprechung des BGH (Beschluss vom 03.03.2009, VIII ZR 247/08, Rn. 5, zitiert nach juris) besteht und der Eigenbedarf nicht vorgeschoben ist, ist die bereits nach einem Jahr und vier Monaten Mietzeit ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam.
Der Vermieter, der eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet, obwohl er entweder entschlossen ist oder zumindest erwägt, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen, setzt sich nämlich mit einer später hierauf gestützten Eigenbedarfskündigung zu seinem früheren Verhalten in Widerspruch, wenn er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet, bei Vertragsschluss nicht über die Aussicht einer begrenzten Mietdauer aufklärt. Ein Rechtsmissbrauch liegt nur dann nicht vor, wenn das künftige Entstehen des Eigenbedarfs zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erkennbar gewesen wäre, der Vermieter aber zu diesem Zeitpunkt weder entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat. Um einen solchen Widerspruch aufzulösen, muss er den Mieter, der mit einer längeren Mietdauer rechnet und rechnen darf, ungefragt über die beabsichtigte oder zumindest in Aussicht genommene Begrenzung der Mietdauer aufklären (BGH, Urteil vom 04.02.2015, VIII ZR 154/14, Leitsatz 1 und Rn. 27 und 37, zitiert nach juris).
Aufgrund des eindeutigen Hinweises im Kündigungsschreiben vom 13.08.2015, man habe die Beklagten u. a. "auf die Gefahr einer kurzfristigen Eigenbedarfskündigung" im Zusammenhang mit einem Umzug der Familie XX von XX nach Aachen ausdrücklich hingewiesen und den ergänzenden Ausführungen im Schriftsatz vom 07.10.2015, der Zeuge XX habe die Beklagte vor ihrem Einzug "über die Möglichkeit einer relativ
kurzfristigen Kündigung wegen Eigenbedarfs aufgeklärt und sie über die genauen Hintergründe persönlich detailliert unterrichtet", ist davon auszugehen, dass die Klägerinnen bei Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrages zumindest ernsthaft in Betracht gezogen haben, dass die Familie XX in absehbarer Zeit ("kurzfristig") von XX nach Aachen umziehen und dann eine Eigenbedarfskündigung notwendig werden würde, denn andernfalls wäre der vorsorgliche Hinweis auf die "Gefahr einer kurzfristigen
Eigenbedarfskündigung" überflüssig gewesen und unverständlich.
Wenn es tatsächlich - wie die Klägerinnen im Anschluss an den rechtlichen Hinweis vom 26.01.2016 des Gerichts mit Schriftsatz vom 15.02.2016 einschränkend vorgetragen haben so gewesen wäre, dass es nur "theoretisch und irgendwann" hätte passieren können, dass sich infolge des Umzuges der Familie XX ein Eigenbedarf hätte ergeben können, was jedoch "sehr unwahrscheinlich gewesen sei", hätte überhaupt kein Anlass bestanden, die Beklagten auf die konkrete "Gefahr einer kurzfristigen Eigenbedarfskündigung" detailliert hinzuweisen.
Dass der Hinweis trotzdem (angeblich) erfolgt ist, spricht hingegen dafür, dass die Klägerinnen die kurzfristig drohende Eigenbedarfskündigung im Zusammenhang mit einem Umzug der Familie XX nach Aachen zumindest ernsthaft in Betracht gezogen haben und nach der Rechtsprechung des BGH damit verpflichtet waren, die Beklagten ungefragt darauf hinzuweisen.
Den Klägerinnen ist es jedoch nicht gelungen zu beweisen, dass der Zeuge XX tatsächlich den Beklagten zu 2.) bei einem Telefonat am 03.04.2014 über die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung informiert hat und dieser damit einverstanden war.
Zunächst ist ihr Sachvortrag dazu bereits widersprüchlich, denn im Schriftsatz vom 15.02.2016 hatten sie noch behauptet, der Zeuge XX habe im Zusammenhang mit der Erörterung eines Sonderkündigungsrechts bei einem Verkauf der Wohnung erwähnt, dass es theoretisch irgendwann zu einem Umzug der Familie XX nach Aachen kommen und die Wohnung dann benötigt werden würde, wobei im Schriftsatz vom 22.03.2016 behauptet wird, dass Thema sei erst auf Nachfrage des Beklagten zu 2.) erörtert worden, ob denn die Klägerinnen selbst in die Wohnung ziehen wollten.
Soweit der Zeuge XX bekundet hat, er habe den Beklagten zu 2.) bei einem Telefonat am Morgen des 03.04.2014 über eine "theoretisch jederzeit mögliche Eigenbedarfskündigung" im Zusammenhang mit einem Umzug der Familie XX nach Aachen informiert, steht dies im Widerspruch zu den Angaben des Beklagten zu 2.), der ein entsprechendes Telefonat in Abrede gestellt hat.
Es sind keinerlei Gründe ersichtlich, den Angaben des Zeugen XX mehr Glauben zu schenken, als den Angaben des Beklagten zu 2.). Im Rahmen des Gebotes der sogenannten "prozessualen Waffengleichheit" genügt es, eine Partei persönlich gem. § 141 ZPO anzuhören, wenn eine Konstellation, wie hier vorliegt, in der eine Partei zufällig ein Zeuge zur Verfügung steht, wo hingegen die andere Seite sich auf keinen Zeugen stützen kann. Das Gericht ist sodann nicht gehindert, den Parteierklärungen, auch wenn sie außerhalb einer förmlichen Parteivernehmung gem. § 448 ZPO erfolgt sind, den Vorzug vor den Bekundungen eines Zeugen zu geben (BGH, Urteil vom 16.07.1998, I ZR32/96, Rn. 21, juris).
Gegen die Richtigkeit der Angaben des Zeugen XX spricht bereits, dass es angesichts der angeblich besonderen Wichtigkeit der Akzeptanz einer kurzfristigen Kündigung wegen Eigenbedarfs für die Klägerinnen und ihrer angeblich nur dann vorhandenen Bereitschaft zum Abschluss des Mietvertrages mit den Beklagten nicht nachvollziehbar erscheint, dass sie trotz des ausdrücklichen Hinweises in der Email des Maklerbüros vom 09.04.2014 auf das Fehlen einer Klausel zur frühzeitigen Kündigung bei einem Verkauf des Objekts im Grundmietvertrag den Mietvertrag am XX.04.2014 gegengezeichnet haben, ohne zur Eigenbedarfskündigung eine entsprechende Zusage der Beklagten schriftlich festzuhalten bzw. eine Sondervereinbarung zu treffen, wie sie es für den Fall eines vorzeitigen Verkaufs zumindest versucht haben.
Überdies hat der Zeuge XX in der das Telefonat vorbereitenden SMS nur die zurückgelassenen Waschmaschinen des Vormieters thematisiert und in dem Telefonat will er neben der für ihn angeblich besonders wichtigen Frage eines Sonderkündigungsrechts bei einem Verkauf der Wohnung im Zuge von Erbauseinandersetzungen das Thema einer möglichen Eigenbedarfskündigung im Zusammenhang mit einem Umzug der Familie XX nach Aachen nicht von selbst, sondern nur auf eine Frage des Beklagten zu 2. hin angesprochen haben, ob die Klägerinnen selbst einen Eigenbedarf geltend machen würden.
Diese bloße "Erläuterung auf Nachfrage" ist aber etwas anderes, als der von den Klägerinnen behauptete durch ihnen erfolgte ausdrückliche Hinweis auf "die Gefahr einer kurzfristigen Eigenbedarfskündigung" nebst persönlicher und detaillierter Unterrichtung über die genauen Hintergründe.
Der Zeuge XX hat nach eigenem Bekunden die Beklagten auch gar nicht auf die Möglichkeit einer kurzfristigen Eigenbedarfskündigung hingewiesen, sondern angeblich nur eine "theoretische, jederzeitige Möglichkeit" erwähnt, was keinesfalls ausreicht, um der von der Rechtsprechung geforderten Hinweispflicht zu genügen, wenn der Vermieter - wie hier - bei Abschluss des Mietvertrages bereits ernsthaft erwägt, eine Solche alsbald auszusprechen.
Der Zeuge XX ist schließlich am Ausgang des Rechtsstreites nicht uninteressiert, sondern steht im Gegenteil als Verhandlungsführer der Klägerinnen und als Bruder der bei einem Klageerfolg begünstigten XX im klägerischen Lager, so dass der Beweiswert seiner Aussage gering und diese keineswegs glaubhafter als die ohne Weiteres einleuchtende Darlegung des Beklagten zu 2.) ist, dass man nicht mit einer Familie umzieht und - durch die Rechnung der Firma XX vom 08.04.2014 belegte - Renovierungskosten von zumindestüber 2.500,00 € investiert, wenn man zuvor auf die Gefahr einer kurzfristigen Beendigung des Mietverhältnisses hingewiesen worden ist und sich damit einverstanden erklärt hat.
Herr Rechtsanwalt Janßen konnte damit als Fachanwalt für das Mietrecht die Eigenbedarfskündigung und die Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung für die Mieter erfolgreich abwehren, in dem er das widersprüchliche und rechtsmissbräuchliche Verhalten der Vermieter aufdeckte.
Auch Ihnen steht Herr Rechtsanwalt Janßen bei allen Fragen zur Eigenbedarfskündigung, sei es aus der Sicht des Vermieters oder der des Mieters zur Verfügung.
Weiterführende Informationen
www.eigenbedarfskuendigung.com
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